EL EQUILIBRIO ENTRE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD Y LA PROTECCIÓN DEL DEUDOR HIPOTECARIO EN EL PERÚ
En el sistema jurídico peruano, el contrato de hipoteca representa una de las herramientas más potentes para el acceso al crédito. Sin embargo, su ejecución pone en conflicto dos principios fundamentales: la autonomía de la voluntad (la libertad de las partes para pactar condiciones) y el principio de protección al consumidor, especialmente ante la asimetría informativa existente entre las entidades financieras y los ciudadanos.
- La Autonomía de la Voluntad: El Pilar del Crédito
El Código Civil de 1984 consagra en su artículo 1354 que las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato. En el ámbito hipotecario, esto permite que:
- Se definan las tasas de interés (dentro de los límites legales).
- Se establezcan cronogramas de pagos.
- Se acuerden mecanismos de ejecución rápida en caso de incumplimiento.
Sin esta autonomía, el mercado financiero sería rígido y el riesgo para los bancos aumentaría, lo que resultaría en tasas de interés mucho más elevadas para todos los peruanos.
- La Vulnerabilidad del Deudor y el Control de Cláusulas Abusivas
A pesar de la libertad contractual, el deudor hipotecario es considerado un consumidor bajo la protección del Indecopi y la Ley N° 29571 (Código de Protección y Defensa del Consumidor). El Estado peruano interviene para evitar abusos mediante:
- Cláusulas Abusivas: Son nulas aquellas disposiciones que limiten derechos del deudor de forma injustificada (por ejemplo, impedir el pago anticipado sin penalidades excesivas).
- Transparencia de Información: La SBS (Superintendencia de Banca, Seguros y AFP) exige que las entidades expliquen claramente la TCEA (Tasa de Costo Efectivo Anual).
- El Proceso de Ejecución de Garantías: El Límite Crítico
El momento de mayor tensión ocurre cuando el deudor no puede pagar. La legislación peruana busca un balance mediante el Proceso Especial de Ejecución de Garantías:
- Protección formal: El acreedor no puede simplemente "quedarse" con la casa (pacto comisorio prohibido). Debe realizarse un remate público.
- Defensa del deudor: El deudor tiene derecho a contradecir la ejecución en supuestos específicos (extinción de la deuda, nulidad formal del título, etc.).
- Jurisprudencia y Tendencias Actuales
En los últimos años, la Corte Suprema de Justicia ha emitido diversos Plenos Casatorios Civil que buscan uniformizar criterios. El objetivo es evitar que formalismos procesales dejen desprotegido al deudor, pero también impedir que los deudores utilicen argucias legales para dilatar innecesariamente el cobro de la deuda legítima.
“El equilibrio no busca que el deudor no pague, sino que el proceso de cobro sea justo, previsible y no confiscatorio”.