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Cuando una persona presta dinero o concede un crédito, siempre existe el riesgo de que el deudor no cumpla con sus obligaciones. Una de las formas más seguras de garantizar el pago es a través de una hipoteca sobre un inmueble. Ahora bien, ¿Qué sucede si el deudor incumple con el pago de la deuda?.

En principio, la hipoteca es un derecho real constituido sobre un inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación. El Código Civil peruano, en su artículo 1097, establece que este derecho permite al acreedor, en caso de incumplimiento, solicitar que el inmueble hipotecado sea vendido y con su producto se pague la deuda.

Para que la hipoteca sea válida debe cumplir tres requisitos:

1.- Que afecte el bien, el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley.

2.- Que garantice el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el Registro de Propiedad Inmueble - SUNARP.

¿Cuándo procede la ejecución de la hipoteca?

El acreedor puede ejecutar la hipoteca cuando el deudor no cumple con la obligación garantizada. Además, debe verificarse que la deuda sea exigible, es decir, que el plazo haya vencido o que se haya producido alguna condición que obligue al deudor a pagar.

Ejecución de la hipoteca

1. Ejecución judicial: es la vía más común. Se realiza mediante un proceso judicial de ejecución de garantías, en el cual el juez comercial y si no lo hubiere, el juez civil, ordena el remate del inmueble hipotecado.

Pasos para la ejecución judicial de la hipoteca

El procedimiento judicial es el más utilizado y comprende varias etapas:

1. Preparación de documentos: el acreedor debe reunir, copia de su DNI vigente, documento que contiene la garantía, copia literal actualizada del inmueble hipotecado, el documento que acredita el incumplimiento (estado de cuenta del saldo deudor), tasación actualizada (en el supuesto de no haber sido pactada la tasación convencional), certificado de cargas y gravámenes, papeleta de habilitación del abogado del demandante y aranceles judiciales.
2. Presentación de la demanda: Se interpone una demanda de ejecución de garantía hipotecaria ante el Poder Judicial. El juez evalúa que la demanda no se encuentre incursa dentro de los supuestos generales de inadmisibilidad e improcedencia y que se cumplan los requisitos especiales contenidos en el artículo 720 del Código Procesal Civil.
3. Mandato de ejecución: Una vez admitida la demanda, el juez emite mandato de ejecución ordenando que el ejecutado cumpla con la obligación bajo apercibimiento de sacarse a remate el bien dado en garantía y con la contradicción o sin ella, posteriormente el juez emite el Auto Final, ordenando el remate del inmueble.
4. Remate judicial: el inmueble hipotecado es puesto en subasta pública. El mejor postor adquiere la propiedad y el dinero recaudado se utiliza para pagar la deuda.
5. Pago de la deuda: con el producto del remate, el acreedor recibe el monto adeudado.
6. Desalojo si corresponde: en caso de que el inmueble se encuentre ocupado, puede requerirse el desalojo y posterior orden de lanzamiento, para que el nuevo propietario tome posesión del bien.

Consideraciones para el acreedor

Antes de iniciar la ejecución, el acreedor debe asegurarse de que la hipoteca esté inscrita en el Registro de Predios y que no existan cargas preferentes sobre el inmueble. Asimismo, es recomendable contar con una tasación actualizada para evitar que el bien sea rematado por un valor muy por debajo de su precio de mercado.