SUNARP y ejecución de garantías: ¿qué debe saber un acreedor antes de iniciar un proceso?
La ejecución de garantías constituye una de las etapas más sensibles en las relaciones crediticias, pues representa el mecanismo a través del cual el acreedor busca satisfacer su crédito frente al incumplimiento del deudor. En el Perú, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) juega un rol fundamental, al brindar seguridad jurídica mediante la publicidad de los actos registrales relacionados con bienes muebles, inmuebles y gravámenes. Por ello, antes de iniciar un proceso de ejecución, es indispensable que el acreedor conozca ciertos aspectos clave.
En primer lugar, es esencial verificar la inscripción de la garantía. Solo los gravámenes debidamente inscritos —como hipotecas, prendas o garantías mobiliarias— gozan de oponibilidad frente a terceros y prioridad en el cobro. La SUNARP garantiza que los derechos reales inscritos prevalezcan en el orden temporal de inscripción, lo que se traduce en la conocida “preferencia registral”. Un acreedor que no inscribe su garantía puede ver disminuida su posibilidad de recuperar el crédito, al encontrarse en desventaja frente a otros acreedores inscritos.
En segundo lugar, debe considerarse la regularidad del título inscrito. El acreedor debe asegurarse de que el acto constitutivo de la garantía cumpla con los requisitos formales y materiales exigidos por la normativa vigente. Una hipoteca sin las firmas debidamente certificadas o una prenda carente de las estipulaciones esenciales puede ser observada, afectando su eficacia en la ejecución.
Asimismo, el acreedor debe evaluar si optará por la ejecución judicial o extrajudicial. La Ley permite que, en ciertos casos, la garantía pueda ejecutarse de manera más ágil mediante procedimientos extrajudiciales, siempre que ello haya sido expresamente pactado en el contrato y quede inscrito en el Registro. Sin embargo, incluso en dichos supuestos, la participación de la SUNARP es determinante, ya que la transferencia del bien a favor de un tercero adjudicatario requiere su inscripción.
Finalmente, el acreedor debe tener en cuenta que la SUNARP no resuelve controversias ni determina derechos de fondo; su función se circunscribe a calificar la legalidad formal del título y garantizar la publicidad registral. Por tanto, un proceso de ejecución exitosa exige no solo el respaldo de una garantía inscrita, sino también una estrategia legal adecuada que combine la seguridad registral con la vía procesal correspondiente.